Může hypotéka od spořitelny nahradit klasickou hypotéku?

1
152

Hypotéka od spořitelny je možná trochu zavádějící spojení. Přesnější je úvěr zajištěný nemovitostí od  stavební spořitelny. Nabízí se otázka, zda se může tento úvěr stát řešením pro ty, kteří kvůli regulaci ČNB nedosáhnou na hypotéku? Ať už kvůli tomu, že nemají potřebných 20 % z pořizované hodnoty nemovitosti nebo kvůli nízkému příjmu. Anebo kvůli obojímu.

„Úvěry zajištěné nemovitostí jsou teď u stavebních spořitelen nejvýhodnější na trhu,“ říká tajemník Asociace českých stavebních spořitelen Jiří Šedivý. A dodává: „Stavebko potvrzuje, že je univerzálním nástrojem financování bydlení jak v dobách krize, tak konjunktury. Současná situace mu navíc svědčí.“ Podle něj stavení spořitelny o tento typ úvěrů zaznamenávají zvýšený zájem.

Hypotéka od spořitelny

Začněme trochou kostrbaté teorie: Pojem hypoteční úvěr zákon o stavebním spoření nezná. Avšak zná ho a definuje zákon o dluhopisech. Podle něj je hypoteční úvěr takový úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci. Z toho plyne, že překlenovací i řádné úvěry od stavebních spořitelen, jež jsou zajištěny zástavou nemovitosti, jsou z pohledu zákona o dluhopisech úvěry hypotečními. Jsou hypotéka od spořitelny. Úvěry od stavebních spořitelen zajištěné nemovitostí lze dle zákona označovat za hypoteční úvěry, i když nejsou poskytovány hypotečními bankami.

„Tyto úvěry se přitom chovají velmi podobně jako klasické hypotéky,“ upřesňuje Jiří Šedivý s dovětkem, že tyto úvěry jsou stavebními spořitelnami v ČR zcela běžně poskytovány již více než 20 let.

Je zajímavé, že v tomto ohledu úvěry zajištěné nemovitostí od stavebních spořitelen kupříkladu u bytů vycházejí dokonce levněji než hypotéky. Kupříkladu červnová průměrná úroková sazba v bankách (bez stavebních spořitelen) činila u hypotečních úvěrů na nákup bytových nemovitostí 2,45 %, ve stavebních spořitelnách byla u úvěrů zajištěných nemovitostí ve výši 2,27 %.

96 % úvěrových případů začíná překlenovacím úvěrem

Nabízí se otázka, proč si tedy lidé raději nevezmou úvěr ze stavebka místo hypotéky. Odpovědí je malý, ale podstatný detail. Ve stavební spořitelně člověk nedostane jiný úvěr než řádný úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr, ať už je zajištěný nemovitostí, nebo není. Řádný úvěr přitom dostanou pouze ti, kteří si dva roky spoří a mají naspořeno mají minimálně 25 %, 35 % a nejčastěji pak 40 % cílové částky. Naopak překlenovací úvěr dají spořitelny bez problémů i těm, kteří nemají naspořeno nic nebo jenom velmi málo.

Ale je tu i další rozdíl – u hypotéky se jistina úvěru snižuje s každou měsíční hypotéční splátkou, kdežto u překlenovacího úvěru zajištěného nemovitostí dlužník zaplatí pevný úrok z celkově vypůjčené částky. I když hypotéky dlužník také nejdříve splácí hlavně úroky, spolu s nimi splácí i jistinu. Úrok zůstává stejný, ale je úročen z klesající částky. Naopak u překlenovacího úvěru dlužník zaplatí úrok z celkově vypůjčené částky.

Překlenovací úvěr je tedy oproti hypotéce podstatně dražší. Rozdíl v nákladech na hypotéku a takový úvěr při 20 letech splácení úvěru je v řádu statisíců. A to i po odečtení státního příspěvku ve stavebním spoření, které je nutnou podmínkou žádosti o úvěr. I proto se mnozí dlužnici snaží překlenovací úvěr co nejdříve překlopit do řádného úvěru.

Hypotéka od spořitelny nenabízí řešení

Z výše uvedeného vyplývá, že překlenovací úvěr zajištěný nemovitostí od stavebních spořitelen není atraktivní jako alternativa k hypotéčnímu úvěru. Avšak jak by to bylo u řádného úvěru ze stavebního spoření, který je úročen stejně jako hypotéka? Stal by se tento úvěr řešením pro ty, kteří nedosáhnout na hypotéku kvůli regulaci ČNB.

Začněme podmínkami. Řádný úvěr dostane pouze ten, kdo už má ve stavebním spoření naspořeno většinou 40 % cílové částky (v našem případě hodnota pořizované nemovitosti). A také si spoří ve stavebním spoření minimálně dva roky. Tedy i čerpá státní podporu, která může být až 2 000 Kč ročně, přičemž spořitelna mu vklad zhodnocuje od 0,5 % do 1 % a u lidí do 25 let často i 1,5 %. I když to je pěkné z hlediska spoření, není to nic převratného z hlediska toho, zda se vyplatí hypotéka od spořitelny.

I v tomto případě se zdá, že úvěr ze stavebního spoření hypotéku nenahradí. Důvod se krývá v detailu. Jím je povinnost mít našetřeno nejméně 25 %, 35 % a nejčastěji 40 % cílové částky. U hypotéky to je přitom 20 %. (Banka půjčí pouze 80% LTV ve výjimečných případech i 90 %, to už ale vždy za minimálně o 1 % dražší úrok.) Důležité přitom je, hypotéka od spořitelny, úvěr ze stavebního spoření zajištěný nemovitostí podléhá stejné regulaci ČNB jako hypotéky. Tedy je potřeba mít nejen našetřeno, ale i se vejít do daných limitů celkového zadlužení vůči čistému příjmu.

Nutnost vlastních úspor

Jiří Šedivý si nemyslí, že by regulace hypoték ze strany ČNB v budoucnu spustila nějaký boom úvěrů ze stavebního spoření. Podle něj spíše přivede ke stavebnímu spoření ty klienty, kteří, jak říká, o svém bydlení uvažují koncepčně s předstihem. Ty, kteří si uvědomují si, že ke svému zájmu o hypotéční úvěr budou muset do budoucna přidat také vlastní úspory. Ať už si pro financování vlastního bydlení vyberou jakýkoli způsob financování.

1 komentář

  1. Nedávno jsem četla podobný článek a výsledek byl vlastně stejný. Stavební úvěr je výhodný jen za určitých podmínek. Má své místo na trhu, ale nehodí se v každé situaci. Hypotéka je více flexibilní.

ZANECHAT ODPOVĚĎ

Please enter your comment!
Please enter your name here